При приобретении квартиры у застройщика правовые проблемы не всегда возникают до заключения договора. Нередко покупатель уже заключил договор купли-продажи права на приобретение строящейся недвижимости, внес авансовые платежи и лишь после этого выясняется, что застройщик задерживает строительство, изменяет согласованные характеристики квартиры, требует внесения дополнительных платежей либо не исполняет обязанность по передаче права собственности.
В подобных ситуациях важно понимать, что заключенный договор является источником обязательств не только для покупателя. Он также устанавливает обязательные для исполнения обязанности застройщика, а в случае их нарушения покупатель располагает рядом договорных и судебных способов защиты своих прав.
- ЗАСТРОЙЩИК НЕ СОБЛЮДАЕТ СРОК ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
Одной из наиболее распространенных проблем является нарушение срока завершения строительства или передачи квартиры.
Например, договором предусмотрено, что строительство здания должно быть завершено в декабре 2026 года, однако к указанному сроку строительные работы продолжаются, а застройщик предлагает покупателю просто подождать либо подписать дополнительное соглашение о продлении срока.
В соответствии с Гражданским кодексом Республики Армения неисполнение обязательства либо его исполнение с просрочкой является нарушением обязательства.
Что вправе требовать покупатель?
В зависимости от содержания договора и характера нарушения покупатель может, в частности, требовать:
- исполнения застройщиком договорного обязательства;
- уплаты предусмотренной договором неустойки;
- возмещения причиненных убытков;
- в определенных случаях — расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств.
Если договором предусмотрена неустойка за каждый день или месяц просрочки, необходимо рассчитать ее размер и предъявить застройщику соответствующее требование.
- ЗАСТРОЙЩИК ОБОСНОВЫВАЕТ ПРОСРОЧКУ «ФОРС-МАЖОРОМ»
На практике застройщики иногда пытаются обосновать нарушение сроков строительства ситуацией на рынке, повышением стоимости строительных материалов, задержками со стороны подрядчиков, нехваткой рабочей силы или финансовыми трудностями.
Однако далеко не каждое затруднение может быть признано обстоятельством непреодолимой силы.
Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть освобождено от ответственности за нарушение обязательства, если докажет, что надлежащее исполнение стало невозможным вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
При этом законодательство прямо предусматривает, что, например, нарушение обязанностей контрагентами должника либо отсутствие у должника необходимых денежных средств сами по себе не являются обстоятельствами непреодолимой силы.
В подобной ситуации необходимо изучить:
- положение договора о форс-мажорных обстоятельствах;
- конкретное обстоятельство, на которое ссылается застройщик;
- наличие причинно-следственной связи между этим обстоятельством и задержкой строительства;
- меры, предпринятые застройщиком.
Таким образом, само по себе использование застройщиком термина «форс-мажор» не является достаточным основанием для освобождения его от договорной ответственности.
- ЗАСТРОЙЩИК НАМЕРЕН В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ПРОДЛИТЬ СРОК ДОГОВОРА
Покупатель нередко получает уведомление либо проект дополнительного соглашения, которым предлагается продлить срок завершения строительства еще на шесть месяцев, один год или более продолжительный период.
В данном случае важно разграничивать различные правовые ситуации.
Если договор не предоставляет застройщику права в одностороннем порядке изменять срок, застройщик не вправе по своему усмотрению изменять уже согласованное сторонами условие договора.
По общему правилу изменение договора осуществляется по соглашению сторон.
Что делать покупателю?
Покупатель не обязан автоматически подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение.
До его подписания необходимо оценить:
- какой новый срок предлагается;
- освобождается ли застройщик от уплаты уже начисленной неустойки;
- требуется ли от покупателя отказаться от требований, связанных с ранее допущенными нарушениями;
- предусмотрена ли какая-либо компенсация в связи с продлением срока;
- не ограничивает ли дополнительное соглашение возможность последующей судебной защиты прав покупателя.
Особую осторожность следует проявлять в отношении формулировок, согласно которым покупатель подтверждает, что «не имеет каких-либо претензий» к застройщику.
- ЗАСТРОЙЩИК ТРЕБУЕТ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Еще одной распространенной проблемой является предъявление застройщиком требования о внесении дополнительной суммы после заключения договора.
Если стоимость квартиры четко определена договором, застройщик не вправе в одностороннем порядке увеличить ее только по причине повышения рыночных цен или увеличения себестоимости строительства.
Вместе с тем договором купли-продажи права на приобретение строящейся недвижимости может быть заранее предусмотрен механизм индексации или изменения цены.
Следовательно, при предъявлении подобного требования необходимо изучить непосредственно заключенный договор и установить, предоставлено ли застройщику право изменять цену и, если да, то при каких конкретных условиях.
- ОКОНЧАТЕЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ПЛОЩАДИ, УКАЗАННОЙ В ДОГОВОРЕ
После проведения обмеров по завершении строительства окончательная площадь квартиры может оказаться больше или меньше проектной площади, указанной в договоре.
Если цена договором установлена исходя из стоимости одного квадратного метра, то в соответствии с Гражданским кодексом Республики Армения окончательная стоимость определяется на основании результатов обмеров, проведенных после завершения строительства здания, а также данных государственной регистрации.
Однако в связи с этим могут возникать различные споры, например:
- застройщик требует произвести доплату за дополнительную площадь;
- покупатель требует вернуть сумму, соответствующую недостающей площади;
- разница в площади настолько существенна, что фактически покупателю передана квартира с иными характеристиками;
- возникает спор относительно того, какие именно площади были включены в расчет.
В такой ситуации необходимо сопоставить:
- проектную площадь, предусмотренную договором;
- установленную договором методику расчета;
- официальные данные обмеров завершенного объекта недвижимости;
- данные государственной регистрации.
Если отклонение является существенным, вопрос может выходить за рамки простого перерасчета стоимости и повлечь предъявление требований в связи с ненадлежащим исполнением договора.
- ЗАСТРОЙЩИК ИЗМЕНИЛ ПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ ИЛИ УСЛОВИЯ ОТДЕЛКИ
Возможна также ситуация, когда покупатель приобрел по договору квартиру с определенными проектными характеристиками, однако в процессе строительства застройщик изменил:
- планировку квартиры;
- расположение стен;
- расположение окон или дверей;
- балкон;
- инженерные системы;
- уровень отделки или используемые материалы.
Ключевой вопрос в данном случае заключается в том, соответствует ли квартира, фактически передаваемая покупателю, обязательствам, принятым застройщиком по заключенному договору.
В договоре купли-продажи права на приобретение строящейся недвижимости будущий объект недвижимости должен быть индивидуализирован посредством проектной планировки, а также должно быть описано состояние, в котором он подлежит передаче покупателю.
Следовательно, существенные изменения, не соответствующие договору или приложениям к нему, могут быть квалифицированы как ненадлежащее исполнение договора.
- КВАРТИРА ПЕРЕДАЕТСЯ С НЕДОСТАТКАМИ
После завершения строительства нередко возникает следующая проблема: застройщик предлагает подписать акт приема-передачи либо акт передачи права собственности, несмотря на наличие в квартире существенных недостатков.
К ним могут относиться:
- трещины;
- сырость или проникновение воды;
- ненадлежащее качество окон;
- неисправности электрических систем или систем водоснабжения;
- работы, не соответствующие проекту;
- использование материалов более низкого качества по сравнению с предусмотренными договором.
В случае недвижимого имущества принятие покупателем объекта само по себе не освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче объекта ненадлежащего качества покупатель, в зависимости от обстоятельств, вправе требовать:
- соразмерного уменьшения цены;
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещения необходимых расходов, понесенных в связи с устранением недостатков.
Как действовать?
Желательно зафиксировать выявленные недостатки до подписания окончательного акта:
- в письменном документе;
- посредством фото- и видеосъемки;
- при необходимости — заключением специалиста или эксперта.
Если акт все же подписывается, в нем необходимо четко указать выявленные недостатки и требование об их устранении.
- ЗАСТРОЙЩИК НЕ ПОДПИСЫВАЕТ АКТ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Может возникнуть ситуация, когда строительство здания уже завершено и зарегистрировано, покупатель полностью уплатил предусмотренную договором сумму, однако застройщик по различным причинам не осуществляет передачу права собственности.
Для такой ситуации законодательством предусмотрен прямой механизм защиты покупателя.
После регистрации завершения строительства акт передачи права собственности должен быть заключен в срок, предусмотренный договором, однако в любом случае не позднее шести месяцев.
Если в течение указанного срока акт не заключен, а покупатель полностью исполнил свои договорные обязательства, он вправе обратиться в суд с требованием:
- о понуждении к заключению акта передачи права собственности, либо
- о признании права собственности на квартиру.
Данное положение имеет особое значение, поскольку бездействие застройщика не означает, что покупатель обязан неопределенно долго ожидать его согласия.
- ПОКУПАТЕЛЬ БОЛЬШЕ НЕ ЖЕЛАЕТ ЖДАТЬ И ХОЧЕТ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР
Если нарушение со стороны застройщика является настолько существенным, что покупатель фактически лишается того результата, на который он вправе был рассчитывать при заключении договора, может возникнуть вопрос о расторжении договора.
В соответствии с Гражданским кодексом Республики Армения по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом, в частности, в случае существенного нарушения договора другой стороной.
Существенным признается нарушение, которое причиняет другой стороне такой ущерб, вследствие которого она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В зависимости от обстоятельств конкретного дела предметом соответствующей оценки могут, в частности, являться:
- длительная задержка строительства;
- существенное изменение характеристик квартиры;
- неисполнение застройщиком основных договорных обязательств;
- необоснованный отказ от передачи права собственности.
Однако важно учитывать следующее
Покупателю, как правило, не рекомендуется просто прекращать внесение платежей либо самостоятельно заявлять о том, что договор более не действует.
Предварительно необходимо определить, допускает ли договор односторонний отказ от него либо для расторжения требуется согласие застройщика или судебное решение.
- ДОГОВОР РАСТОРГНУТ, НО ЗАСТРОЙЩИК НЕ ВОЗВРАЩАЕТ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА
Расторжение договора еще не означает фактического возврата уплаченных денежных средств.
Авансовые платежи за строящуюся недвижимость, как правило, вносятся на специальный счет застройщика, а законодательством в определенных случаях предусмотрен специальный механизм их возврата.
В частности, если в течение шести месяцев после регистрации завершения строительства акт передачи права собственности не заключен, а также в случае досрочного расторжения или признания договора недействительным, покупатель при соблюдении предусмотренных законом условий вправе потребовать возврата со специального счета внесенных им авансовых платежей.
Если застройщик обязан вернуть денежные средства, однако не возвращает их в установленный срок, также может возникнуть вопрос о взыскании процентов за неправомерное удержание или пользование чужими денежными средствами.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НАРУШАЕТ УЖЕ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ ДОГОВОР?
Каждая ситуация требует индивидуального изучения заключенного договора. Однако на практике последовательность юридических действий, как правило, включает:
- изучение договора и всех дополнительных соглашений к нему;
- установление конкретного нарушения со стороны застройщика и даты начала нарушения;
- сбор доказательств платежей, переписки и хода строительства;
- расчет договорной неустойки и возможных убытков;
- направление застройщику письменной юридически обоснованной претензии;
- при необходимости — проведение переговоров;
- в случае неисполнения требований — обращение в суд;
- при необходимости — обращение с требованием о применении мер по обеспечению иска с целью обеспечения исполнения будущего судебного акта.
КАК МОЖЕТ ПОМОЧЬ ЮРИСТ?
Если договор с застройщиком уже заключен и возникла проблема, юридическая помощь может включать:
- правовой анализ заключенного договора и приложений к нему;
- правовую оценку нарушений со стороны застройщика;
- расчет неустоек, процентов и убытков;
- подготовку и направление застройщику претензий или уведомлений;
- проведение переговоров по вопросу изменения или расторжения договора;
- предъявление требований о возврате уплаченных денежных средств;
- предъявление правовых требований в связи с недостатками квартиры;
- предъявление требования о понуждении к заключению акта передачи права собственности;
- предъявление иска о признании права собственности;
- судебное представительство в спорах с застройщиком и обращение с заявлениями о применении мер по обеспечению иска.
После подписания договора с застройщиком права покупателя не сводятся исключительно к ожиданию передачи квартиры.
Если застройщик нарушает срок строительства, изменяет условия договора, требует не предусмотренные договором дополнительные платежи, передает квартиру, не соответствующую условиям договора, либо отказывается передать право собственности, покупатель может иметь право как требовать надлежащего исполнения обязательства, так и требовать уплаты неустойки, возмещения убытков, возврата денежных средств, расторжения договора либо признания права собственности в судебном порядке.
Наша юридическая компания готова оказать Вам правовую помощь на всех этапах взаимоотношений с застройщиком — начиная с предварительного юридического анализа проекта договора и оценки возможных рисков и заканчивая правовым анализом и разрешением проблем, возникающих из уже заключенных договоров.
Мы можем изучить условия договора, дать правовую оценку законности действий застройщика, разработать возможные способы и стратегию защиты Ваших прав, провести переговоры с застройщиком, предъявить соответствующие юридические требования, а при необходимости — обеспечить представительство и защиту Ваших интересов в судебном порядке.
