Կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելու դեպքում իրավական խնդիրները միշտ չէ, որ առաջանում են մինչև պայմանագրի կնքումը։ Հաճախ գնորդն արդեն ստորագրել է կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագիրը, կատարել է կանխավճարային վճարումներ և միայն դրանից հետո է պարզվում, որ կառուցապատողը ուշացնում է շինարարությունը, փոփոխում է բնակարանի պայմանները, պահանջում է լրացուցիչ վճարում կամ չի կատարում սեփականության իրավունքի փոխանցման պարտավորությունը։
Նման իրավիճակներում կարևոր է հասկանալ, որ կնքված պայմանագիրը պարզապես գնորդի պարտավորությունների աղբյուր չէ։ Այն նաև կառուցապատողի համար ստեղծում է պարտադիր կատարման ենթակա պարտավորություններ, իսկ դրանց խախտման դեպքում գնորդն ունի պայմանագրային և դատական պաշտպանության մի շարք միջոցներ։
- Կառուցապատողը չի պահպանում շինարարության կամ բնակարանի հանձնման ժամկետը
Ամենատարածված խնդիրներից մեկը շինարարության ավարտի կամ բնակարանի հանձնման ժամկետի խախտումն է։
Օրինակ՝ պայմանագրով սահմանված է, որ շենքը պետք է ավարտվի 2026 թվականի դեկտեմբերին, սակայն այդ ժամկետին աշխատանքները դեռ շարունակվում են, և կառուցապատողը գնորդին առաջարկում է պարզապես սպասել կամ ստորագրել ժամկետը երկարաձգող լրացուցիչ համաձայնագիր։
ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի իմաստով պարտավորության չկատարումը կամ այն կետանցով կատարելը համարվում է պարտավորության խախտում։
Ի՞նչ կարող է պահանջել գնորդը
Կախված պայմանագրի բովանդակությունից և խախտման բնույթից՝ հնարավոր է պահանջել՝
- կառուցապատողի կողմից պարտավորության կատարում,
- պայմանագրով նախատեսված տույժի վճարում,
- պատճառված վնասների հատուցում,
- որոշ դեպքերում՝ պայմանագրի լուծում և վճարված գումարների վերադարձ։
Եթե պայմանագրով սահմանված է տուժանք՝ յուրաքանչյուր ուշացած օրվա կամ ամսվա համար, անհրաժեշտ է հաշվարկել դրա չափը և կառուցապատողին ներկայացնել համապատասխան պահանջ։
- Կառուցապատողը պատճառաբանում է ուշացումը «ֆորս-մաժորով»
Գործնականում կառուցապատողները երբեմն փորձում են շինարարության ժամկետի խախտումը հիմնավորել շուկայական իրավիճակով, շինանյութերի թանկացմամբ, կապալառուների աշխատանքի ուշացմամբ, աշխատուժի պակասով կամ ֆինանսական դժվարություններով։
Սակայն ոչ բոլոր դժվարությունները կարող են համարվել անհաղթահարելի ուժ։
Ձեռնարկատիրական գործունեություն իրականացնող անձը պարտավորության խախտման համար պատասխանատվությունից կարող է ազատվել, եթե ապացուցում է, որ պատշաճ կատարումն անհնար է դարձել արտակարգ և տվյալ պայմաններում անկանխելի հանգամանքների պատճառով։
Ընդ որում՝ օրենքը հատուկ նախատեսում է, որ, օրինակ, պարտապանի կոնտրագենտների կողմից պարտականությունների խախտումը կամ անհրաժեշտ դրամական միջոցների բացակայությունը ինքնին անհաղթահարելի ուժ չեն համարվում։
Նման իրավիճակում պետք է ուսումնասիրել՝
- պայմանագրի ֆորս-մաժորային դրույթը,
- կառուցապատողի կողմից նշված կոնկրետ հանգամանքը,
- այդ հանգամանքի և շինարարության ուշացման պատճառահետևանքային կապը,
- կառուցապատողի կողմից ձեռնարկված միջոցները։
Այսինքն՝ կառուցապատողի կողմից «ֆորս-մաժոր» բառի օգտագործումը ինքնին բավարար չէ նրան պայմանագրային պատասխանատվությունից ազատելու համար։
- Կառուցապատողը ցանկանում է միակողմանի երկարաձգել պայմանագրի ժամկետը
Հաճախ գնորդը ստանում է ծանուցում կամ լրացուցիչ համաձայնագրի նախագիծ, որով առաջարկվում է շինարարության ավարտի ժամկետը երկարացնել ևս վեց ամիս, մեկ տարի կամ ավելի։
Այստեղ կարևոր է տարբերակել երկու իրավիճակ։
Եթե պայմանագիրը կառուցապատողին չի տալիս ժամկետը միակողմանի փոփոխելու իրավունք, ապա կառուցապատողը միայն իր ցանկությամբ չի կարող փոխել արդեն համաձայնեցված պայմանը։
Որպես ընդհանուր կանոն՝ պայմանագրի փոփոխությունը կատարվում է կողմերի համաձայնությամբ։
Ի՞նչ անել
Գնորդը պարտավոր չէ ավտոմատ կերպով ստորագրել կառուցապատողի առաջարկած լրացուցիչ համաձայնագիրը։
Մինչև այն ստորագրելը անհրաժեշտ է գնահատել՝
- ինչ ժամկետ է առաջարկվում,
- արդյոք կառուցապատողը հրաժարվում է արդեն առաջացած տույժերից,
- արդյոք գնորդից պահանջվում է հրաժարվել նախկին խախտումների վերաբերյալ պահանջներից,
- նախատեսվո՞ւմ է փոխհատուցում ժամկետի երկարաձգման դիմաց,
- արդյոք լրացուցիչ համաձայնագիրը չի սահմանափակում գնորդի հետագա դատական պաշտպանության հնարավորությունները։
Հատկապես վտանգավոր են այն ձևակերպումները, որոնցով գնորդը հաստատում է, որ կառուցապատողի նկատմամբ «որևէ պահանջ չունի»։
- Կառուցապատողը պահանջում է ավելացնել բնակարանի գինը
Մեկ այլ տարածված խնդիր է պայմանագրի կնքումից հետո կառուցապատողի կողմից լրացուցիչ գումար պահանջելը։
Եթե պայմանագրով բնակարանի գինը հստակ սահմանված է, կառուցապատողը չի կարող այն պարզապես միակողմանի ավելացնել միայն այն պատճառով, որ շուկայական գները բարձրացել են կամ շինարարության ինքնարժեքն ավելացել է։
Միաժամանակ կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրով կարող է նախապես նախատեսված լինել գնի ինդեքսավորման մեխանիզմ։
Հետևաբար յուրաքանչյուր նման պահանջի դեպքում պետք է ուսումնասիրել հենց կնքված պայմանագիրը և պարզել՝ կառուցապատողին տրվե՞լ է արդյոք գինը փոփոխելու իրավունք, և եթե այո՝ ինչ հստակ պայմաններով։
- Բնակարանի վերջնական մակերեսը տարբերվում է պայմանագրում նշված մակերեսից
Շինարարության ավարտին կատարված չափագրումներից հետո բնակարանի վերջնական մակերեսը կարող է ավելի մեծ կամ փոքր լինել պայմանագրում նշված նախագծային մակերեսից։
Եթե պայմանագրով գինը սահմանված է մեկ քառակուսի մետրի արժեքով, ապա ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն վերջնական գինը որոշվում է շենքի ավարտից հետո կատարված չափագրման և պետական գրանցման տվյալների հիման վրա։
Սակայն այստեղ կարող են առաջանալ մի շարք վեճեր․
- կառուցապատողը պահանջում է վճարել լրացուցիչ մակերեսի համար,
- գնորդը պահանջում է վերադարձնել պակաս մակերեսին համապատասխան գումարը,
- մակերեսի տարբերությունն այնքան մեծ է, որ գնորդը փաստացի ստացել է այլ բնութագրերով բնակարան,
- վիճելի է, թե կոնկրետ որ տարածքներն են ներառվել հաշվարկի մեջ։
Նման իրավիճակում անհրաժեշտ է համադրել՝
- պայմանագրով նախատեսված նախագծային մակերեսը,
- պայմանագրով սահմանված հաշվարկման մեթոդը,
- ավարտված գույքի պաշտոնական չափագրման տվյալները,
- պետական գրանցման տվյալները։
Եթե շեղումը էական է, հարցը կարող է դուրս գալ միայն պարզ վերահաշվարկի շրջանակից և առաջացնել պայմանագրի ոչ պատշաճ կատարման վերաբերյալ պահանջ։
- Կառուցապատողը փոխել է բնակարանի հատակագիծը կամ հարդարման պայմանները
Հնարավոր է նաև, որ գնորդը պայմանագրով ձեռք է բերել որոշակի նախագծային լուծումներով բնակարան, սակայն շինարարության ընթացքում կառուցապատողը փոփոխել է՝
- բնակարանի հատակագիծը,
- պատերի դիրքը,
- պատուհանների կամ դռների տեղադրությունը,
- պատշգամբը,
- ինժեներական համակարգերը,
- հարդարման մակարդակը կամ օգտագործվող նյութերը։
Այստեղ հիմնական հարցն այն է, թե արդյոք վերջնական հանձնվող բնակարանը համապատասխանում է կնքված պայմանագրով ստանձնված պարտավորություններին։
Կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրում պետք է նույնականացված լինի ապագայում ձեռք բերվող անշարժ գույքը՝ նախագծային հատակագծով, ինչպես նաև նկարագրված լինի այն վիճակը, որով այն պետք է հանձնվի գնորդին։
Հետևաբար պայմանագրին կամ դրա հավելվածներին չհամապատասխանող էական փոփոխությունները կարող են գնահատվել որպես պայմանագրի ոչ պատշաճ կատարում։
- Բնակարանը հանձնվում է թերություններով
Շինարարությունն ավարտվելուց հետո հաճախ ի հայտ է գալիս հաջորդ խնդիրը՝ կառուցապատողը առաջարկում է ստորագրել հանձնման-ընդունման կամ սեփականության փոխանցման ակտը, սակայն բնակարանում առկա են էական թերություններ։
Դրանք կարող են լինել՝
- ճաքեր,
- խոնավություն կամ ջրի ներթափանցում,
- ոչ պատշաճ պատուհաններ,
- էլեկտրական կամ ջրամատակարարման համակարգերի խնդիրներ,
- նախագծին չհամապատասխանող աշխատանքներ,
- պայմանագրով նախատեսվածից ցածր որակի նյութեր։
Անշարժ գույքի դեպքում գնորդի կողմից գույքն ընդունելը ինքնին կառուցապատողին չի ազատում պայմանագրի ոչ պատշաճ կատարման համար պատասխանատվությունից։
Անպատշաճ որակի գույքի դեպքում գնորդը կարող է, կախված հանգամանքներից, պահանջել՝
- գնի համաչափ նվազեցում,
- թերությունների անհատույց վերացում ողջամիտ ժամկետում,
- թերությունների վերացման համար կատարված անհրաժեշտ ծախսերի հատուցում։
Ինչպե՞ս գործել
Թերությունները ցանկալի է ֆիքսել մինչև վերջնական ակտի ստորագրումը՝
- գրավոր արձանագրությամբ,
- լուսանկարներով և տեսագրությամբ,
- անհրաժեշտության դեպքում՝ մասնագետի կամ փորձագետի եզրակացությամբ։
Եթե ակտը ստորագրվում է, անհրաժեշտ է դրանում հստակ նշել հայտնաբերված թերությունները և դրանց վերացման պահանջը։
- Կառուցապատողը չի ստորագրում սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտը
Կարող է ստեղծվել իրավիճակ, երբ շենքն արդեն ավարտված և գրանցված է, գնորդն ամբողջությամբ վճարել է պայմանագրով նախատեսված գումարը, սակայն կառուցապատողը տարբեր պատճառներով չի կատարում սեփականության փոխանցման գործընթացը։
Այս իրավիճակի համար օրենքը նախատեսում է գնորդի պաշտպանության ուղղակի մեխանիզմ։
Շինարարության ավարտի գրանցումից հետո պայմանագրով սահմանված, սակայն ոչ ուշ, քան վեցամսյա ժամկետում պետք է կնքվի սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտը։
Եթե այդ ժամկետում այն չի կնքվում, իսկ գնորդն իր պայմանագրային պարտավորություններն ամբողջությամբ կատարել է, վերջինս կարող է դիմել դատարան՝ պահանջելով՝
- սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտի հարկադիր կնքում, կամ
- բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքի ճանաչում։
Այս դրույթը հատկապես կարևոր է, քանի որ կառուցապատողի անգործությունը չի նշանակում, որ գնորդը պետք է անորոշ ժամանակով սպասի նրա համաձայնությանը։
- Գնորդն այլևս չի ցանկանում սպասել և ցանկանում է լուծել պայմանագիրը
Եթե կառուցապատողի խախտումն այնքան էական է, որ գնորդը փաստացի զրկվում է այն արդյունքից, որն ակնկալել էր պայմանագիրը կնքելիս, կարող է առաջանալ պայմանագիրը լուծելու հարց։
ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն՝ կողմերից մեկի պահանջով պայմանագիրը կարող է դատարանով լուծվել, մասնավորապես, մյուս կողմի թույլ տված էական խախտման դեպքում։
Էական է այն խախտումը, որը մյուս կողմին այնպիսի վնաս է պատճառում, որ վերջինս զգալիորեն զրկվում է այն բանից, ինչ իրավունք ուներ ակնկալելու պայմանագիրը կնքելիս։
Օրինակ՝ կոնկրետ գործի հանգամանքներից կախված՝ նման գնահատման առարկա կարող են դառնալ՝
- շինարարության երկարատև ուշացումը,
- բնակարանի էական փոփոխությունը,
- կառուցապատողի կողմից պայմանագրի հիմնական պարտավորությունների չկատարումը,
- սեփականության փոխանցումից անհիմն հրաժարվելը։
Սակայն կարևոր է
Գնորդին սովորաբար խորհուրդ չի տրվում պարզապես դադարեցնել վճարումները կամ ինքնուրույն հայտարարել, որ պայմանագիրն այլևս չի գործում։
Նախ անհրաժեշտ է պարզել՝ պայմանագիրը թույլ տալի՞ս է միակողմանի հրաժարում, թե անհրաժեշտ է կառուցապատողի համաձայնություն կամ դատարանի վճիռ։
- Պայմանագիրը լուծվել է, բայց կառուցապատողը չի վերադարձնում գումարը
Պայմանագրի լուծումը դեռ չի նշանակում, որ գումարը փաստացի վերադարձվել է։
Կառուցվող անշարժ գույքի համար կանխավճարները, որպես ընդհանուր կանոն, կատարվում են կառուցապատողի հատուկ հաշվին, և օրենսդրությունը որոշ դեպքերում նախատեսում է դրանց վերադարձման հատուկ մեխանիզմ։
Մասնավորապես, շինարարության ավարտի գրանցումից հետո վեցամսյա ժամկետում փոխանցման ակտը չկնքվելու, ինչպես նաև պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծվելու կամ անվավեր ճանաչվելու դեպքում գնորդն օրենքով նախատեսված պայմաններով իրավունք ունի հատուկ հաշվից հետ պահանջելու իր վճարած կանխավճարները։
Եթե կառուցապատողը պարտավոր է վերադարձնել գումարը, սակայն այն ժամկետում չի վերադարձնում, կարող է առաջանալ նաև ուրիշի դրամական միջոցների ապօրինի պահման համար տոկոսների պահանջի հարց։
Ի՞նչ անել, եթե կառուցապատողը խախտում է արդեն կնքված պայմանագիրը
Յուրաքանչյուր դեպք պահանջում է հենց կնքված պայմանագրի ուսումնասիրություն, սակայն գործնականում իրավական գործողությունների հաջորդականությունը սովորաբար հետևյալն է․
- ուսումնասիրել պայմանագիրը և բոլոր լրացուցիչ համաձայնագրերը,
- պարզել կառուցապատողի կոնկրետ խախտումը և դրա սկսվելու ամսաթիվը,
- հավաքել վճարումների, նամակագրության և շինարարության ընթացքի ապացույցները,
- հաշվարկել պայմանագրային տույժը և հնարավոր վնասները,
- կառուցապատողին ներկայացնել գրավոր իրավական պահանջ,
- անհրաժեշտության դեպքում նախաձեռնել բանակցություններ,
- չկատարելու դեպքում դիմել դատարան,
- անհրաժեշտության դեպքում պահանջել հայցի ապահովման միջոցներ՝ ապագա դատական ակտի կատարումն ապահովելու համար։
Ինչո՞վ կարող է օգնել իրավաբանը
Եթե կառուցապատողի հետ պայմանագիրն արդեն կնքված է և առաջացել է խնդիր, իրավաբանական աշխատանքը կարող է ներառել՝
- կնքված պայմանագրի և հավելվածների իրավական վերլուծություն,
- կառուցապատողի խախտումների իրավական գնահատում,
- տույժերի, տոկոսների և վնասների հաշվարկ,
- կառուցապատողին պահանջի կամ ծանուցման ներկայացում,
- պայմանագրի փոփոխման կամ լուծման վերաբերյալ բանակցություններ,
- վճարված գումարների վերադարձման պահանջ,
- բնակարանի թերությունների վերաբերյալ իրավական պահանջների ներկայացում,
- սեփականության փոխանցման ակտի հարկադիր կնքման պահանջ,
- սեփականության իրավունքի ճանաչման հայց,
- կառուցապատողի նկատմամբ դատական ներկայացուցչություն և հայցի ապահովման միջոցների կիրառում։
Կառուցապատողի հետ պայմանագիրը ստորագրելուց հետո գնորդի իրավունքները չեն սահմանափակվում միայն բնակարանի հանձնմանը սպասելով։
Եթե կառուցապատողը խախտում է շինարարության ժամկետը, փոփոխում է պայմանագրի պայմանները, պահանջում է չնախատեսված լրացուցիչ վճարումներ, հանձնում է պայմանագրին չհամապատասխանող բնակարան կամ հրաժարվում է սեփականության իրավունքի փոխանցումից, գնորդը կարող է ունենալ ինչպես պարտավորության կատարում պահանջելու, այնպես էլ տույժ, վնասների հատուցում, գումարի վերադարձ, պայմանագրի լուծում կամ դատական կարգով սեփականության իրավունքի ճանաչում պահանջելու իրավունք։
Մեր ընկերությունը պատրաստ է աջակցել Ձեզ կառուցապատողի հետ հարաբերությունների բոլոր փուլերում՝ սկսած պայմանագրի նախագծի նախնական իրավական ուսումնասիրությունից և հնարավոր ռիսկերի գնահատումից մինչև արդեն իսկ կնքված պայմանագրերից բխող խնդիրների իրավական վերլուծություն և լուծում։
Մենք կարող ենք ուսումնասիրել պայմանագրի պայմանները, գնահատել կառուցապատողի գործողությունների իրավաչափությունը, մշակել Ձեր իրավունքների պաշտպանության հնարավոր տարբերակները, վարել բանակցություններ կառուցապատողի հետ, ներկայացնել համապատասխան իրավական պահանջներ, իսկ անհրաժեշտության դեպքում՝ ապահովել նաև Ձեր շահերի դատական պաշտպանությունը։
